11日，李克强总理详细谈到了中国房地产市场，这是“国庆调控风暴”后，最高层第一次公开表态。简而言之，总理此次对楼市喊话含义非常丰富，既不希望进一步刺激楼市走高，也不希望楼市因调控而暴跌。纵然房地产可以让一个国家富得流油，但是，中国经济的发展绝对不能建立在这样危险的“沙滩”上。所以，今天，我们来梳理中国房地产的历史和中国经济的时间、政策、变化节点。以期更好地理解中国特色和经济基石以及中国房地产和制造业为何陷入当今的尴尬局面。1979-1992，实体经济起步并打下良好基础 1978年12月，十一届三中全会召开，把注意力从阶级斗争转到经济建设中来。这是中国经济发展的重大转折。1979年，全国一半以上的生产队实行包工到组，25%的生产队实行包产到组，极大调动了农民的积级性。1979年10月，颁布《中华人民共和国中外合资经营企业法》，开始鼓励外资直接投资中国。1980年设深圳、珠海、汕头、厦门为经济特区，1990年，开放上海浦东。1988年4月，《中华人民共和国宪法修正案》规定：私营经济是社会主义公有制的补充，国家保护私营经济的合法权利和利益。 从此，中国经济进入了有活力的大发展时期。1985-1992年，中国签订利用外资项目8.8万个，实际利用外资816.8亿美元，其中外商直接投资312.95亿美元。在这个阶段， 全社会资源和自然资源都在涌向实体经济，以制造业为基础的实体经济发展较为稳健，经济结构相对比较健康。1992-2002，投资+出口高速增长模型形成1992年，邓小平南巡讲话，提出发展才是硬道理，要加快改革。 1993年11月，十四大召开，进一步开放了商业、外贸、金融、保险、航空、律师、会计等行业。1988年海南岛脱离广东省成为中国第31个省，一场炒作海南岛的房地产泡沫到来。1992年海南全省房地产投资87亿元，海口地价从1991年的十多万元/亩猛涨到1992年的600多万/亩，海南商品房价格从1988年的1350元、到1991年的4000元、1992年的5000元，涨到1993年的7500元。 三年涨了4倍，这是新中国历史上的第一场房地产泡沫。1993年6月9日，朱镕基召开会议，直指海南房地产的疯狂泡沫和风险。1993年6月23日，朱镕基发表讲话，终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。 6月24日，国务院颁布加强宏观调控的意见，16条措施严控信贷总规模、提高存贷利率、回收拆借资金、消减基建投资等，银行银根本面紧缩， 海南房地产泡沫即刻破灭。海南留下了全国10%的积压商品房，烂尾楼600多栋、1600万平方米、闲置土地18834公顷、积压资金800亿，仅四大国有银行坏账就高达300亿元。 海南的教训，让其它地方政府不再想房地产的事，都在鼓励实体经济发展，各种资源涌入制造业，由此给中国实体经济的健康发展换取了一个稳定、持续的空间，才有了后来的世界工厂、中国模式。这个时期，人民币对美元一路贬值，从1980年的1美元兑1.5人民币，一直贬值到1994年的1美元兑8.62人民币，大大提高了中国出口的竞争优势，促进了中国出口的辉煌。1991-2001年，工业对经济增长的贡献都在50%以上，最高年份达到62.6%，大大超过第一、第三产业。我们要注意一个细节，在1991-2002年间，1993年的房地产投资增速达到165%，增长过快并形成泡沫，但 经过严厉调控，让泡沫硬着陆并警惕了全中国，从而给制造业留出了黄金10年！2003-2011，房地产取代实体经济被全国热捧相比1997年的亚洲金融危机，这次危机来的更迅速、令人措手不及。 遇危机、必刺激，这是中国逐渐形成并被认可的思维。2003年，胡温时代来临。在这一年，一项影响中国未来趋势及无数人命运的政策问世了。2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）获准通过，”房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业......实现房地产市场持续健康发展，对于全面实现小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。”从18号文开始，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨。1998-2003年，全国商品房价格每平方米只增加了343元，而到了2004年，每平方已经上涨了352元。自2003年开始的三年内，连续三年，社会固定资产投资增长率超过了22.5%的上限。当资源涌向房地产领域，赚钱效应很快蔓延，炒房热度高烧不退， 辛辛苦苦做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚得多。这种信号蔓延，一些从事制造业、服务业的企业家纷纷把钱转移到了炒房炒地皮，浮躁和泡沫让人放弃了在实体经济领域的研究、创新。从2003年开始，房地产开发投资额逐年增加，从2003年的1万亿到2011年的6万多亿。全中国的资金都开始涌向房地产，开发商与购房者一起拿钱玩了10年的狂欢盛宴、皆大欢喜！房地产热火朝天，需要大量的钱，央行开足马力印发货币，大量货币再转到房地产行业，房地产行业继续红火，连续10多年，踩踏着实体经济，营造着一派虚假繁荣的假象！如果时间可以倒退...... 转折点：2003年 如果那一年，我们继续房地产的消费品属性，不要把房地产定性为未来中国的支柱产业，而是立法大力做强做深制造业，扶持国际影响力的制造业企业和品牌，严格立法保护创新、产权、专利，倡导全民创新、研究、科研，倡导匠人精神，发展至今，该是什么样子？在银行、房地产开发商享受着房地产高速增长带来的巨大利润时，地方政府也尝到了房价上涨的巨大甜头。当社会中掌握着核心资源的利益方都希望房价上涨、都希望房地产增长、都在依赖房地产时，苦的就是无数百姓。 因为，只有没有任何资源的老百姓在单方面的希望房价降下来，但这一天，再也没有等来。同时期，人民币在国际市场却在升值，出口优势下降，大量制造企业步履维艰。这没有等来的房价下跌，一直从2003年持续到了2013年！而且是一路高速疯涨！10年的时间，成就了中国的房地产，消耗掉了中国的实体经济活力！ 又一转折点：中国的2009年 在美国次贷危机影响之下，全球经济下滑，但由于中国经济的特殊性和封闭性，危机对中国的影响其实小于全球。如果我们能坦然接受现实，接受经济下滑，并能深刻预见到M2增大、大规划基建和信贷刺激后的一系列恶果，顺势转型，放下房地产，倡导制造业和实体经济，为实体经济减税、扶持创新和研发、保护产权和智慧成果，走到今天，又是如何？2009年第一季度，银行放出的贷款超过了过去三年的总额。银行被政策压着必须放出多少贷款，这些钱大多是实体经济企业借出，大多流向了担保公司或房地产。没过3年，要求必须归还，而大多企业均无力偿还，这成为了在2012年前后压垮实体经济的最重的一棵稻草。货币大量增发，2009年底，中国的M2余额超过了美国。 对比：美国的2009年 2008年，是美国次贷危机最为严重的一年。2009年，奥巴马上台，强调重振制造业和出口，并于同年推出7800亿美元的投资计划，强调降低金融业比例、增加出口，让美国经济建立在岩石上而不是沙滩上。2009年1月28日，众议院通过8190亿美元的“买国货”刺激条款。2010年8月，奥巴马签署《美国制造业促进法案》，通过减税、贷款、能源补贴等一系列措施来重振制造业，让在美生产效率提升，并鼓励美国的制造业回归。2007-2011年间，美国工业出口占总出口的60%。美国的ISM制造业指数在2008年最低为32.4，从2009年8月回升到50以上，现在已经回升并超过次贷危机之前的水平。难解的中国经济“珍珑棋局” 可惜，最好的调整时间都过去了。如今，很多企业都没有了，再来一个巧妇，又如何去做好炊？被房地产绑架之下，房地产一冷，整个产业链都受影响，经济就严重下滑。政府就赶紧降准降息放水刺激，但这些钱又流不到实体经济中，只能进入房地产，房地产又变热。房地产一热，整个社会的钱就快速转入房地产，钱也热、购房者也热，价格就快速上扬，于是政府就赶紧限购限贷调首付等。政府没了房地产也不行，老百姓不买房子也不知道钱往哪儿花，在中国目前这个经济棋局中，谁都很惶恐。如今，身在长三角、珠三角的工厂、企业家，他们最能感受到漫长的寒冷与无望。中国经济进入典型分明的红（房地产、金融）与黑（实体经济）时代。毋庸置疑：一个国家强盛的基础一定是制造业 房地产业再发达，不可能成就“中国梦”，也不可能让中国在世界上崛起，更不可能真正实现国富民强。 能让中国跻身于世界之颠的只有制造业。如今世界上真正的经济强国如美、日、德、法，仔细看，房地产在这些国家的经济棋局中只是一个消费品，不会成为投资品。而日本在1991年的房地产泡沫也证明了这个事实：房地产作为一个消费品没事儿，但当它成为全国人民的投资盛宴时，就注定了大起大落的悲惨结局。为什么一定是制造业？ 首先，制造业是可以赚全世界国家钱的赚钱方式。只有从国外赚钱进国内，才是真金白银的钱，而如果只是在国家内部赚来赚去，大到国家，小到家庭，老爸的钱给儿子，儿子的钱给媳妇，这个家庭真的富了吗？其次，制造业是可以世代传承、循环发展、永续发展的。但是，房地产地卖完了就没有了。再次，制造业的利润其实要比房地产高。比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，他们的利润率一定在房地产之上。目前中国的房地产能保持15%的利润率就不错了。最后，房地产对环境、自然的破坏是永久的、不可恢复的，制造业才是可以布局全球的产业。来源：郑州楼市（zzloushi）；本文综合了时寒冰《未来20年 经济大趋势》中的部分文字。每个创业者都有梦想，走别人没走过的路也许有些难，但你不是一个人！帮实资本推出一站式创业服务平台---爱融有梦想有胆量的你尽管砸项目来吧！